¿Cómo sobrevivirá el sector de los arriendos al coronavirus?

El mercado de los arriendos es uno de los sectores que puede resultar más afectado por la pandemia del coronavirus. Los colombianos que viven de la economía informal, e incluso aquellos que recientemente perdieron su puesto de trabajo, han quedado a la deriva. Por eso, el Gobierno ya ha anunciado medidas que buscan garantizar que nadie se quede sin techo durante la crisis.

Hasta ahora se han mencionado cuatro mecanismos principales. Mientras que dure la emergencia social y económica, en Colombia quedaron prohibidos los desalojos. Esto se hizo para darle una solución conjunta al problema de vivienda y al de salud pública. Es un hecho que hasta nueva orden las personas no podrán salir de sus casas para evitar los contagios, y esa realidad obliga al Estado a tomar acciones de fondo. En el decreto también se establecerá que el precio de los arriendos quede congelado para que nadie saque provecho de la situación, y la prórroga automática de los contratos que se venzan durante la emergencia. Así mismo, quedarán suspendidos los intereses de mora y las penalidades por incumplimiento en el mismo periodo.

Las anteriores medidas constituyen un alivio real para los inquilinos que en las semanas que vienen no tendrán cómo pagar alquiler. El problema es que esa solución tiene otra pata: la de los arrendadores. En un contexto como el actual, no solo están en grave riesgo económico quienes viven en arriendo, sino también aquellos que viven del arriendo. En las cifras que han sido estudiadas por el Ministerio de Vivienda para diseñar las medidas de choque hay una estadística que sorprende. El 85 por ciento de los hogares que reciben ingresos por arrendamientos está en los estratos 1, 2 y 3. Esos núcleos familiares recaudan entre 300.000 y 800.000 pesos por esa vía, lo que representa alrededor del 30 por ciento de sus ingresos totales.

Eso, en esencia, lo que quiere decir es que el mercado de los arriendos en el país no está en manos de unos capitalistas acaudalados que pueden resistir las pérdidas sin mayor problema, sino que se ha convertido en una fuente muy importante de recursos para los hogares de ingresos medios y bajos. Así las cosas, la situación económica de muchas de las familias vulnerables podría agravarse si se suspende por completo el pago de arriendos. ¿Cómo va a enfrentar el Gobierno esta situación?

Luego de que se fijaran los lineamientos que regularán durante este tiempo el mercado de los arriendos, algunos quedaron con la sensación de que se estaba protegiendo mucho a los arrendatarios y muy poco a los arrendadores. Eso podría tener algo de cierto, pero la realidad es que en tiempos del coronavirus los Gobiernos no pueden escoger entre lo bueno y lo malo, sino entre lo malo y lo catastrófico. En esa medida, los mecanismos anunciados buscan encontrar un punto de equilibrio que le garantice un techo a los arrendatarios sin quebrar a los arrendadores.

Al principio, llegaron a estudiar la posibilidad de que el Estado asumiera el costo de los arriendos, pero ese camino fue descartado. Eso hubiera implicado un gasto de más de 3 billones de pesos al mes, y la plata no alcanza para tanto. La fórmula que encontró el Gobierno nacional fue la de promover que se llegue a acuerdos de pago entre las partes para que nadie quede colgado de la brocha. Ese es el requisito previo para poder acceder a los beneficios consagrados en el decreto. Si el inquilino y el arrendador no logran llegar a un acuerdo firmado, el segundo no podrá desalojar al primero, aunque cuando pase la emergencia podrá cobrarle lo que debe sin ajustarse a los nuevos plazos flexibles.

Entonces, en la nueva realidad el Gobierno buscó proteger a los propietarios de los inmuebles por la vía de garantizar que, tarde o temprano, en el momento en que empiecen a mermar los efectos de la crisis, recibirán lo que sus inquilinos les deben. No obstante, el problema grave que van a tener los dueños es el flujo de caja actual. Las familias que viven de lo que ganan con los arriendos, si bien tendrán una promesa de pagos futuros, por lo pronto quedarán sin un ingreso clave para su subsistencia. Sin embargo, al sector de los arrendadores le pasa algo similar a lo que le ocurre al Gobierno: debe escoger entre el menor de dos males. 1) No llegar a ningún acuerdo y quedarse sin ingresos porque el inquilino no puede pagar. 2) Llegar a un punto medio, recibir una parte del pago, y confiar en que cuando termine la crisis le pagarán lo que le deben. La segunda suena mejor que la primera y, definitivamente, tener una renta pequeña es menos grave que no tener ninguna.