El pleito del Éxito

Uno de los locales comerciales más apetecidos de Bogotá, ubicado en la mejor esquina de Unicentro en el norte de la capital, y que desde hace más 30 años ocupa el almacén Éxito, está en disputa.

Se trata de una historia que involucra a reconocidas entidades del país y que podría tener un final de película: el lanzamiento a la calle de todo un almacén y sus más de 300 empleados.

Todo comenzó en 1976, cuando Pedro Gómez Barrero construyó Unicentro y vendió a la Federación Nacional de Cafeteros, entonces interesada en las inversiones inmobiliarias, el principal local de este centro comercial, donde iría el almacén ancla del complejo. Los cafeteros arrendaron su local de 6.000 metros cuadrados a Cadenalco (hoy Almacenes Éxito) que abrió allí su formato Ley, luego lo transformó en Superley y más adelante en un Éxito.

Hasta 2001 todo marchaba bien. Pero llegó la crisis cafetera, y la Federación, para obtener liquidez, decidió realizar una operación de arrendamiento financiero con las compañías de leasing Bancolombia, Occidente y Popular, de tal manera que pasó de ser propietario-arrendador, a ser sólo arrendador, con opción de compra, del afamado local. Y mantenía su relación con el Éxito.

Finalmente, los cafeteros optaron por desinvertir en todo lo que no fuera relacionado con la industria del grano y en 2002 negociaron con el Grupo de Alimentos Aretama. Las partes firmaron una promesa de cesión de la opción de compra, fijaron unas arras de 9.000 millones de pesos y un plazo de dos años para pagar el saldo determinado en 17.783 millones de pesos, dinero adeudado a las compañías de leasing.

Por aquellos años, como muchas otras compañías colombianas, la empresa Aretama, entonces el mayor proveedor de los pollos vendidos por la cadena Kentucky Fried Chicken (KFC) entró también en dificultades y no pudo cumplir el contrato, por lo que la Federación de Cafeteros decidió en noviembre de 2004 hacer efectivas las arras y dar por terminada su relación con este grupo. Estos últimos denunciaron a la cúpula de la Federación por estafa, pero un fiscal delegado ante la Corte Suprema de Justicia concluyó que no hubo tal engaño y que la conducta de los cafeteros fue ajustada a la ley.

En 2008 el pleito entró en su etapa más compleja. Los cafeteros cancelaron el saldo pendiente a la leasing quedaron como dueños del local y decidieron venderlo a Didetexco, filial de almacenes Éxito, por 80.000 millones de pesos, y por escritura pública este es el nuevo propietario.

Pero ese no sería el final feliz de esta historia. Tras haber fracasado en su demanda contra la Federación, Aretama, a través ya de su filial Chevor, del empresario Carlos López Piñeros, decidió reclamar el título de arrendador y comenzó una serie de acciones contra el Éxito. Cinco años después del negocio, la sociedad Chevor pidió en la demanda la restitución de tenencia del local, es decir, reclamó el inmueble, el canon del arrendamiento, y adicionó otras pretensiones. En estas circunstancias de la demanda, habría dos instancias, pues las pretensiones adicionales sólo podrían ser definidas en segunda instancia. El juez 29 de Bogotá, a quien le correspondió el proceso, falló a favor del demandante y éste inexplicablemente desistió de las pretensiones y sólo dejó en la demanda la reclamación por el arriendo, lo que hizo que el caso se quedara sin apelación del Éxito.

Ante este desarrollo, la compañía Éxito ha pedido la nulidad del proceso para recuperar la segunda instancia. Esta tutela ya ha sido seleccionada para estudio por parte de la Corte Constitucional. Por su parte, la Federación de Cafeteros interpuso tutela ante la Corte Suprema de Justicia porque durante el proceso no fue tenida en cuenta siendo parte importante del caso, y 261 trabajadores del almacén Éxito de Unicentro acudieron a lo mismo para proteger su derecho al trabajo.

Un proceso inusual
Con todas estas demandas y contrademandas, el proceso se convirtió en una complejísima telaraña jurídica que pocos entienden y que desembocó en la orden de lanzamiento este 14 de diciembre, aunque a última hora fue suspendida la diligencia. Sin embargo, llaman la atención algunos movimientos jurídicos totalmente inusuales y no completamente ortodoxos.

Sorprende que en los últimos cinco años, esta es la primera vez que el juez Álvaro Vásquez Melo, del Juzgado 29 Civil del circuito, decide practicar de manera directa la diligencia de lanzamiento. Lo usual es comisionarla en un juez municipal o inspector de Policía. La diligencia de lanzamiento fue fijada en pleno pico comercial, y apenas a tres días del cierre de los juzgados por vacancia judicial.

Tampoco es fácil de explicar el hecho de que haya desaparecido la segunda instancia en la mitad del proceso. Pese a la cuantía de este negocio, extrañamente se redujo a una sola instancia, por una sorprendente maniobra: después de haberse pronunciado el juez en la sentencia por dos causales (mora y desconocimiento de la cesión), la contraparte decidió dar un reversazo y arrepentirse de una de ellas (desconocimiento de la cesión). El Tribunal Superior de Bogotá aceptó esta inusual recogida de velas después de la sentencia, y, posteriormente, uno solo de los magistrados decidió que el proceso se reduce a una sola instancia.

Igualmente sorprende que se desconozca el derecho de defensa de la Federación de Cafeteros. A pesar de que el contrato de arriendo sobre el local le pertenecía a este gremio, el juez 29 civil del circuito decidió, sin haber citado al proceso a la Federación ni haberle permitido defenderse, que producto de una cesión Aretama y luego Chevor eran los titulares del arriendo, el cual nunca cobraron por más de cinco años.

Otra maniobra inusual es el hecho de que el juez haya decidido practicar el lanzamiento rápidamente, no obstante estar bajo su estudio causales de nulidad insubsanables del proceso, y estar en trámite diversas tutelas que sustentan la violación al debido proceso y sin perjuicio de la vigilancia especial de la Procuraduría y del inicio de investigaciones por el Consejo Superior de la Judicatura.

¿En qué van las cosas ahora? Como la orden de lanzamiento hoy día es una sentencia en firme, esta sólo podría ser revaluada por las dos tutelas que están curso: una para decisión de la Corte Constitucional, interpuesta por el Éxito, y otra por la Corte Suprema de Justicia, que tiene el expediente del caso. Dada la complejidad de este asunto, lo aconsejable sería no dejar vencedores ni vencidos, sino más bien buscar una fórmula transaccional justa para las dos partes. Una posibilidad sería restaurar la segunda instancia para que el Éxito tuviera derecho a una apelación, como la tenía al inicio del proceso y que se le eliminó en la mitad del camino.

La otra sería buscar alguna fórmula jurídica para trasladar la decisión final a un Tribunal de Arbitramento, esquema que está contemplado en el contrato de arrendamiento. Nada de lo anterior es fácil, pero no es lógico que una persona que pagó unas arras de 9.000 millones de pesos y que no pudo cumplir con el resto del contrato termine quedándose con un local que cuesta más de 80.000 millones de pesos.

Como si esto fuera poco, de los 9.000 millones ya ha recuperado 7.000 millones en arrendamiento que el juez le ordenó al Éxito girar. Tampoco es lógico que un arrendatario que ha pagado durante 33 años sin excepción un arriendo de un local tan importante pueda ser desalojado súbitamente en medio de las fiestas navideñas y días antes de iniciarse la vacancia judicial.

No quiere decir esto que no sea necesario reconocer algún arreglo que podría partir de la base de una compensación para Chevor, como la devolución de las arras. Lo que es seguro es que nadie va a quedar satisfecho, pero, como dice el adagio popular, es mejor un mal arreglo que un buen pleito.