Miles de colombianos con créditos hipotecarios estarían a punto de perder sus casas o apartamentos. Esta es la causa de semejante tragedia

Los 28 de cada mes llega Ariel Medina a su apartamento con temor a mirar a la mesa del comedor. Un sobre azul con blanco tiene la facilidad de cambiarle el estado de ánimo en segundos porque se trata de la factura del Fondo Nacional del Ahorro (FNA). En 2016 compró su vivienda con un crédito en UVR, una modalidad que facilita a las familias adquirir mayor capacidad de endeudamiento para cumplir su sueño de tener casa propia, pero que no permite fijar el valor de las cuotas mensuales, porque los intereses fluctúan según la inflación.

Medina cuenta que desde 2021, cuando se empezó a acelerar la inflación, cada vez que abre el sobre experimenta escalofríos y la sensación de estar frente al riesgo de una ruleta rusa. Los primeros meses pagó cuotas de 900.000 pesos aproximadamente, el año pasado superó los 1,4 millones de pesos y la última, que llegó en octubre, subió a 1.698.000 pesos. Aunque paradójicamente eso resulta ser menos aterrador que cuando mira el total de su deuda. El crédito que solicitó fue por 152 millones de pesos, ha pagado cuotas durante seis años, pero la deuda está en 187 millones, es decir, aumentó en 35 millones de pesos.

“La frustración y la rabia se apoderan de mí, me dan ganas de llorar. Es como si estuviera regalando la plata y aparte me endeudo más”, cuenta a SEMANA. Dice que esas lágrimas tienen que esconderse cuando su hijo de ocho años corre a abrazarlo para saludarlo.

Mientras tanto, Medina piensa cómo decirle a su pequeño que está a punto de perder el apartamento en el que viven junto con sus otros dos hermanos y la mamá si la situación económica no mejora. Para pagar el valor adicional de la cuota, ha tenido que dejar de cancelar otro crédito de libre inversión que utilizó para conseguir la cuota inicial del apartamento. Ese préstamo ya tiene un año de retraso. “Es que los ingresos en mi hogar son justos para los gastos que se generan. No le puedo restar a los servicios, ni a la comida de mis hijos”, explica.

Según estadísticas de la Superintendencia Financiera, la cartera hipotecaria total con corte a julio de 2022 fue de 91,1 billones de pesos, 15 por ciento más frente al mismo periodo del año anterior. Llama la atención que, como Medina, los colombianos priorizan el pago del crédito de vivienda sobre otros, pues de los 91,1 billones de pesos prestados, solo el 2,7 por ciento está en mora, un porcentaje menor al promedio de créditos vencidos del sistema financiero, que se ubica en 3,7 por ciento.

Vale la pena recordar que la UVR nació como reemplazo del fracasado Upac, el cual se movía al ritmo de las tasas de interés, que subieron tanto, que llevaron a la quiebra a miles de deudores, provocando además una profunda crisis económica en el país.

La UVR, por su parte, está atada a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), con el objetivo de reflejar el poder adquisitivo de la moneda. Es una de las alternativas que ofrecen las entidades de crédito a la hora de contratar un préstamo de vivienda. Este puede ser en pesos, con una cuota fija de principio a fin o en UVR, con cuotas variables que se mueven con el costo de vida.

Como la inflación venía bajando desde que comenzó este siglo, los créditos en UVR eran más aptos para los deudores de estratos 1, 2 y 3, pues las cuotas eran más bajas que las de los préstamos pactados en pesos y, por ende, la financiación podía ser mayor.

En el caso de Medina, cuando solicitó el crédito en la modalidad de pesos con cuotas fijas, le prestaban 90 millones, un monto insuficiente para comprar un apartamento de 73 metros cuadrados en la localidad de Kennedy, en Bogotá. En cambio, con UVR, la cifra aumentó casi en 69 por ciento y lograba cumplir su sueño.

Si bien en el país están permitidos los créditos de vivienda a 30 años, estos no son muy usuales, pues la gente prefiere pagar lo más rápido posible esta deuda (en promedio se cancela en diez años), pero los deudores que escogen la UVR son los lo que más se inclinan por financiación a 20 o 30 años, pues implica cuotas mensuales más bajas.

Mientras la inflación se mantenga baja, los créditos en UVR son más atractivos que los que son en pesos, el problema es que el costo de vida empezó a subir aceleradamente en el país. Al cierre de septiembre subió 11,44 por ciento anual, el nivel más alto en 23 años.

¿Qué está pasando?

“Es que no se puede dar un crédito a cuotas fijas a 30 años, porque el valor del peso no es el mismo tres décadas después”, escucha Melissa tras una de las ventanillas del FNA. Esta mujer es una de las decenas de personas que llegan a la entidad tratando de entender por qué su deuda aumentó 15 por ciento de un mes a otro.

A ella le prestaron, años atrás, 50 millones de pesos, pagó sus cuotas y la deuda bajó a 30 millones, pero en el último recibo le dicen que debe 45 millones de pesos. Salió enojada del FNA porque siente que hay muchas trabas al tratar de buscar soluciones antes de que estos cobros se le conviertan en una bomba de tiempo, más si se tiene en cuenta que todos los pronósticos indican que la inflación no bajará pronto.

Muchos de los deudores afectados sienten que con el crédito UVR el sistema financiero es cruel, pues ven que su crédito se encarece al ritmo de los alimentos y de la canasta familiar; para ellos es como si se aplicara el refrán de “al caído, caerle”.

Hasta julio pasado, 17,3 por ciento de la cartera de vivienda estaba en UVR y la mayor concentración de estos créditos estaba en el FNA, los bancos comerciales han sido más propensos a los créditos en pesos con cuota fija. Asimismo, la mayoría de los deudores en UVR del Fondo Nacional de Ahorro compraron vivienda de interés social, lo que evidencia su mayor vulnerabilidad. Como resultado, durante los últimos meses muchas de estas personas quieren pasar su crédito hipotecario a pesos, como en el caso de Juliana Suárez, quien lleva cinco años pagando los 90 millones de pesos que le prestaron, pero que hoy subieron a 105 millones.

Sabe que ahora empieza con el FNA un nuevo proceso de evaluación, que su cuota quizás sea más alta y que tendrá menos tiempo para saldarla, pero dice que así, por lo menos, sabrá cuánto y cuándo termina de pagarlo, dejando de lado la incertidumbre de si lo que está haciendo es pagar un arriendo costoso al Fondo. Así como van las cosas, según ella, nada le garantiza que ese predio algún día sea suyo.

“A mí me gustaría saber para dónde se fue la plata que pagué”, cuestiona en la puerta del FNA y antes de subirse a su moto. Desde Asobancaria, el gremio de los banqueros, aclaran que la cuota constante en UVR es la más baja de todos los sistemas de amortización, al inicio del crédito. El saldo en pesos normalmente crece durante los primeros años, debido a que se abona más a los intereses y menos al capital. Como resultado, el valor de las cuotas va bajando a medida que pasa el tiempo.

Quienes defienden la UVR dicen que los que hoy se quejan no dijeron nada mientras la inflación fue menor a un dígito y pagaban cuotas más bajas. “¿Pero explíqueme yo cómo me beneficié si la deuda está más alta y lo que he dado no me lo restan por ningún lado?”, pregunta Medina.

Si su cuota sigue aumentando, va a tener que empezar a sacar dinero del mercado y no sabe si está dispuesto a hacerlo, porque de por medio está la salud de sus hijos.Lo que manifiestan desde las entidades bancarias es que cuando baje la inflación asimismo bajará la cuota y sugieren no asustarse y esperar a que corrija el costo de vida. Incluso, al FNA siguen llegando interesados en los préstamos en UVR.

“No podemos dejar de vivir por miedo y yo necesito que me presten más plata para comprar el apartamento, me dicen que en un año me puedo pasar a pesos”, asegura Camila, una joven de menos de 25 años y que está ilusionada con tener su primera vivienda.

Medina, por su lado, no descarta la idea de entregar el predio, perder lo invertido e irse a pagar arriendo para no seguir atado a una deuda de la que ni siquiera tiene seguro el monto. Su última solicitud al FNA es que le pase su crédito a pesos. Es importante que antes de tomar una decisión como esa, las personas se asesoren, pues cada caso es particular según las fechas, montos y cuotas canceladas.

El drama de los deudores en UVR no solo tiene implicaciones económicas, sino psicológicas, pues este es el principal crédito en la vida de muchos colombianos y no es justo que, siendo cumplidos, tengan una mala experiencia. Es urgente que los establecimientos de crédito les den soluciones.