Así se desarrollará el Norte de Bogotá

El metro cuadrado en Bogotá es más costoso que en la mayoría de las grandes ciudades del mundo, según estudios realizados por firmas globales inmobiliarias. En ese sentido, la capital colombiana ocupa el tercer lugar en América Latina, después de Buenos Aires y São Paulo.

La razón principal tiene que ver con la escasez de tierra disponible en la ciudad y con la altísima presión demográfica que viene acumulándose desde los años ochenta. Pero no es fácil que la ciudad pueda encontrar más espacio. Trabas burocráticas, dilemas ambientales y discusiones políticas, acerca de si la capital cuenta con condiciones para aumentar su densidad poblacional han hecho difícil tomar decisiones que incidan en la planeación urbana y el costo de la tierra.

La discusión más reciente se presentó en la última contienda por la Alcaldía, cuando las candidatas de izquierda Clara López y María Mercedes Maldonado insistieron en la necesidad de darle continuidad al modelo defendido por Gustavo Petro, que consiste en densificar la ciudad mediante el crecimiento en altura. En contraste, Rafael Pardo y Enrique Peñalosa insistieron en que Bogotá no tiene las condiciones de infraestructura y de espacio público para soportar más habitantes por metro cuadrado, pues es una de las ciudades más densas del mundo. De hecho, Peñalosa, tras posesionarse, lo primero que hizo fue derogar el Decreto 562 de 2014, firmado por Petro, por el que permitía construir edificios altos en prácticamente todo el ‘centro ampliado’ de la ciudad.

Por esa razón, adquiere gran relevancia el anuncio de que en los próximos días el alcalde firmará el decreto que le dará vida al Plan de Ordenamiento Zonal (POZ) del Norte, una estrategia de planeación urbana para 2.014 hectáreas ubicadas en ese sector de Bogotá, de las cuales 466 son suelos desarrollables. La iniciativa, que las pasadas administraciones no habían podido formular debido a la imposibilidad de que el Distrito y los propietarios de la tierra se pusieran de acuerdo, permitirá habilitar una parte importante del suelo habitable que queda en la ciudad. “Es en esa zona donde puede crecer ordenadamente Bogotá”, dice el secretario de Planeación, Andrés Ortiz.

En los últimos 30 años la ciudad había tenido dos ejemplos de mostrar en materia de urbanismo planificado: Ciudad Salitre y Ciudad Verde, esta última ubicada entre Bosa y Soacha. Con la firma del POZ Norte, también conocido como Ciudad Lagos de Torca, podría desarrollarse un área mayor (cerca de 1.800 hectáreas en contraste con las 250 de Ciudad Salitre y las 320 de Ciudad Verde), en una zona que va desde la calle 181 hasta los límites con Chía y desde la carrera Séptima hasta la avenida Boyacá.

El POZ Norte tiene metas ambiciosas. Propone construir 132.000 viviendas, de las cuales 50.000 se destinarán a vivienda de interés prioritario y de interés social, así como pasar de 3,93 metros cuadrados por habitante a 7 en esa zona de la ciudad, construir un parque metropolitano de 76 hectáreas y hacer nuevos parques de escala zonal y local. En términos de infraestructura, con los recursos obtenidos a cambio del aumento de la edificabilidad, la Alcaldía piensa desbloquear la salida de Bogotá hacia el norte al ampliar la autopista, conectar la avenida Boyacá con la vía Chía-Cajicá-Zipaquirá, llevar la NQS hasta la calle 245 y ampliar la carrera Séptima hasta los límites con Chía. En términos de la conectividad oriente-occidente, la idea es hacer cuatro avenidas: una en la calle 200, y otras tres –Arrayanes, el Jardín y Guaymaral– que conecten los cerros orientales con la Boyacá. En términos de transporte público, se espera que TransMilenio llegue a la calle 245, a donde deberían llegar las flotas sin tener que entrar hasta la terminal hoy existente.

La Alcaldía insiste en que sería imposible financiar una intervención urbana de esa envergadura con recursos exclusivos del presupuesto distrital. Por eso determinó que para Ciudad Lagos de Torca se utilizarán herramientas consagradas en la Ley de Ordenamiento Territorial, en aras de reunir cerca de 4 billones de pesos que costarán los predios y la infraestructura requerida para el proyecto. Entre estas herramientas, que la Superintendencia Financiera está evaluando, se encuentran el reparto equitativo de cargas y beneficios, la plusvalía y el régimen fiduciario. El Distrito no pondrá un centavo y los particulares financiarán con tierra y recursos propios todas las obras requeridas a cambio de derechos de edificabilidad que les permitan, con estricta sujeción a lo trazado en el decreto, desarrollar proyectos de vivienda y construir infraestructura pública que deberán entregar al Distrito y a la ciudad en un tiempo determinado para su disfrute. Según explica Juan Manuel González, abogado experto en urbanismo, después de 12 años el Plan Zonal del Norte se logró gracias a tres factores: porque es un ejercicio de concertación con privados acerca de su financiamiento, porque es un modelo en el que la ciudad y los propietarios de las tierras tienen ganancias y porque el Distrito hizo el compromiso explícito de participar como veedor del proceso.

Las críticas al proyecto de decreto no se han hecho esperar. La principal proviene de los ambientalistas, que aseguran que una intervención de este tipo afectaría la estructura ecológica de esa zona de la ciudad. En particular, porque colinda con la reserva Van der Hammen y porque megaobras de infraestructura pasarán por lugares que hoy muchos conciben como pulmón de la ciudad. No obstante, la Alcaldía insiste en que la reserva no se tocará y que el corazón del proyecto Ciudad Lagos de Torca será recuperar el humedal Torca y Guaymaral, así como los corredores ambientales que los circundan, que hoy están afectados por cuenta de drenajes y rellenos mal ejecutados. “Tenemos previsto ampliar y elevar la autopista en algunas zonas para que el humedal, alimentado por quebradas que bajan de los cerros orientales, recupere su integridad”, asegura Ortiz.

Otra crítica al Plan Zonal del Norte tiene que ver con temas de procedimiento. Argumentan que para poder llevarlo a cabo, el Concejo Distrital debería adelantar primero la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial prevista para este año. La Administración insiste en que ese paso no es necesario y que tiene las herramientas para sacarlo por decreto.

Si el cronograma para ejecutar el Plan Zonal se cumple, las obras comenzarían en diciembre de este año, y según el secretario Ortiz avanzarían en todo 2018. Pero los tiempos dependerán de la velocidad con que el sector público y el privado articulen esfuerzos para recaudar los recursos necesarios, y de que la legitimidad de la iniciativa logre mantenerse a pesar de los nubarrones políticos que desde ya se vislumbran para Peñalosa.