“El 2023 fue un año para el olvido”: estas son las preocupantes cifras que deja el mercado de vivienda en Bogotá

SEMANA: ¿Qué balance deja el 2023 en venta de vivienda en Bogotá y Cundinamarca?

Edwin Chirivi (E.C.): Este año lo vamos a cerrar con 36.500 unidades nuevas comercializadas en Bogotá, ese número nos describe una reducción del 34 %. Cuando nosotros hicimos la primera proyección viendo que el panorama iba a estar difícil, decíamos que en Bogotá se iba a reducir las ventas de vivienda en un 31 %. Por tanto, estuvimos muy cerca de la proyección que hicimos en el mes de marzo. 36.500 unidades en un mercado tan grande como el de Bogotá, pues en efecto nos marcó, es un año para olvidar, un año desafiante, complicado, en el que las tasas de interés quizás fue el factor central de la reducción en la comercialización de vivienda nueva en Bogotá.

En Cundinamarca este año lo deberíamos estar cerrando sobre 16.600 unidades, un número que también es inferior, porque veníamos comercializando en Cundinamarca cerca de 22.000 viviendas, lo que nos da una caída de 26,2 %.

SEMANA: ¿Ese desplome en la venta de vivienda afectó la generación de puestos trabajo?

E.C.: Hasta el momento no. La buena noticia es que el empleo logró sostenerse, estamos cerrando el año con cerca de 230 mil empleos directos en Bogotá y poco más de 170 mil empleos en Cundinamarca, eso nos marca un muy buen escenario, pero la lógica es que ese empleo se dio particularmente porque en los años 2021 y 2022 habíamos logrado vender muchos proyectos, los cuales se están construyendo todavía, sin embargo, nuestra preocupación viene más de cara al 2024, dado que si hemos vendido menos proyectos, cómo vamos a sostener el empleo y por eso la lectura del 2024 es desafiante.

SEMANA: Además de las tasas de interés, ¿qué otros factores influyeron en la caída de la venta de vivienda en la región?

E.C.: Nosotros hemos identificado cuatro factores: sin duda el primero y más importante fueron las tasas de interés, los hogares se quedaron sin cierre financiero, también se quedaron sin capacidad de endeudamiento, y los hogares se vieron en la obligación de desistir del negocio o buscar recursos adicionales, y es que por cada punto porcentual que aumente la tasa de interés, a nosotros se nos contraen las ventas entre un 6 % y 8 %.

En segundo lugar, también jugó en contra la inflación, la cual por supuesto golpea por un lado las tasas de interés, pero por otro lado también golpea el ingreso disponible de los hogares; en tercer lugar, un panorama de incertidumbre y relativa desconfianza en general tanto en la economía como como en el país; y por último, Bogotá nunca ha sido sido tan dependiente de los subsidios como los de Mi Casa Ya, depende más de las cajas de compensación familiar, pero esos cambios generaron algunas dificultades en los cierres financieros.

SEMANA: ¿Y cuál es el nivel de desistimiento?

E.C.: En el mercado de vivienda No VIS, no cambiaron tanto los desistimientos, donde sí aumentó de manera crítica el desistimiento fue en el mercado de vivienda de interés social, que es el fragmento que hoy nos mueve el 70 % del mercado de la región. En Bogotá pasamos de un índice de desistimiento del 4 % al 34 %, eso quiere decir que 34 de cada 100 hogares desisten de comprar su vivienda VIS. Es la cifra más alta en los últimos 10 años, y esa es la situación más compleja para solucionar. En el sector No VIS, el desistimiento pasó tan solo del 8 % al 17 %.

SEMANA: ¿Y cómo está Bogotá en lanzamiento e iniciaciones de nuevas viviendas?

E.C.: Las iniciaciones van a terminar este año con un nivel cercano a 37.400 viviendas, es es inferior en un 31 % a lo que habíamos observado en el 2022; en Cundinamarca se iniciaron este año 22.200 unidades, con una reducción del 19 %.

En los lanzamientos de nuevos proyectos la contracción sí fue mayor. En Bogotá fue del 34 % a 34.950 unidades y en Cundinamarca, fue del 49 %, a 14.600 viviendas.

SEMANA: ¿A qué se debe ese desplome en los lanzamientos de vivienda?

E.C.: En esencia respondieron muchísimo a la dinámica comercial, a este sector lo mueve mucho las ventas. El sector de la construcción en la medida que se vende rápido, se lanza un proyecto nuevo, pero cuando se le caen las ventas, se demora en iniciar más tiempo, también se demora más para llegar al punto de equilibrio y lo segundo que ocurre es que las empresas, sobre todo medianas y pequeñas, no tienen excesivo capital de trabajo, entonces tienen que poder terminar un proyecto para lanzar otro.

SEMANA: ¿Cuáles son los retos para 2024?

E.C.: Nuestros retos los hemos enfocado en dos elementos: la oferta y la demanda. Desde el lado de la demanda, el principal reto es ver cómo los hogares pueden tener cierre financiero en una condición en la que esperamos las tasas de interés hipotecarias se reduzcan en al menos dos puntos porcentuales, ese es nuestro escenario entonces si lográramos que el 2024 la tasa de interés fuera dos puntos porcentuales menos, las ventas de vivienda en Bogotá y la región se nos reactivan en un 12 %.

El segundo aspecto desde el punto de vista de la demanda, es cómo fortalecer y hacer darle mucha más fuerza a la política distrital de vivienda. Nosotros creemos que tanto Bogotá, como municipios aledaños, tienen una gran oportunidad de hacer que la política de vivienda en 2024 tenga un eje de transformación en términos de escala.

Por el lado de la oferta, lo primero es continuar con la adopción de planes parciales, es decir, suelo para la ciudad y la región; lo segundo, tiene que ver con planes de ordenamiento territorial, el de Bogotá terminar su reglamentación, y el de los municipios aledaños, ojalá que se pueda trazar una línea clara de actualización de los POT.

SEMANA: ¿Cuáles serían entonces las proyecciones para el próximo año?

E.C.: Nuestra proyección para el próximo año es llegar es vender 53.200 unidades de vivienda, eso nos marcaría un crecimiento del 10 %; pero claramente si se configuran estos escenarios de política de vivienda, podríamos crecer el 15 % o incluso más en las ventas. Si comercializamos m{as de 53.000 viviendas, estaríamos inyectando 14 billones de pesos a la economía de Bogotá, lo que sería un punto y medio del Producto Interno Bruto Nacional.

SEMANA: ¿Cómo reciben en el sector la llegada de Carlos Fernando Galán a la Alcaldía de Bogotá?

E.C.: La vemos muy positiva y hay tres elementos que consideramos marcan ese positivismo: lo primero, la posibilidad de continuar con un trabajo de ciudad, eso es muy favorable; lo segundo, un diálogo abierto y constructivo con el sector privado; y lo tercero, sin duda lo vemos muy positivo, es que hacer de la vivienda un avance social y desarrollo económico ha estado muy plasmado en su visión, en su plan de gobierno.