Estudie, mijo, antes de hablar

Esto pasó la semana pasada con un reconocido periodista, que, en su sección en una emisora de alta audiencia, opinaba y despotricaba de la política de Catastro Multipropósito que es la Ley de la República que establece la forma como se debe avaluar cada predio, acercándolos a sus valores reales y no como ocurría antes de implementarla, donde se avaluaban en valores irrisorios.

El nuevo Catastro, que hace parte de los Acuerdos de La Habana, creó la figura de los gestores y los operadores catastrales, en tanto son los encargados de avaluar los predios del territorio que les compete. Voy a tratar de explicar la situación y la ley, como dicen los niños, con plastilina y con ejemplos que conozco para que determinen ustedes si es justa o no la nueva realidad de lo que debe ser el castrato en Colombia.

Existen ya varios municipios del país que ya han implementado el Catastro Multipropósito; los casos más exitosos son los del Valle del Cauca, en los municipios de Dagua, La Cumbre, Cartago y Guacarí; sin embargo, hay otros en Antioquia y Cundinamarca, principalmente, que marcan un gran avance a la fecha.

En muchos de estos territorios muchos predios dejaron de ser tierras agrícolas y se convirtieron en fincas de recreo y turismo por lo que ha cambiado su vocación considerablemente. Para contextualizar un poco, en La Cumbre, Valle, la última actualización se hizo hace 18 años, es decir, contaba con avalúos totalmente alejados de la realidad.

En ese medio de comunicación, el periodista y su interlocutor, ambos con claro desconocimiento del tema, porque ni siquiera sabían la diferencia entre un gestor y un operador catastral, denunciaban lo que ocurrió en La Cumbre donde un bien inmueble aumentó su avalúo en un 6000 % sin ninguna justificación.

Lo increíble fue que no estaban referenciando situaciones donde, por ejemplo, existían predios con un avalúo de $400 por Mt2, como lo es un predio de 3000Mt2, el cual tiene construida una casa de 400Mt2 y una gran piscina y el avalúo era de $500.000 (esto es el avalúo de una tumba de un parque cementerio). ¿Ustedes creen que es justo que una persona que tiene en su patrimonio una finca en una zona de recreo, de alta valorización, pague impuestos con esa base?

Pues este predio, una vez fue reevaluado con los lineamientos del Catastro Multipropósito, su valor quedó en 500 millones de pesos; manifieste, pues, que abusaron sin justificación con el nuevo avalúo.

Adicionalmente, justificando su falta de conocimiento, este par de personajes salen a exponer su molestia hablando de corrupción en la Gobernación y en su operador catastral, en donde lo único que están haciendo es cumpliendo con la comisión que les otorgó el IGAC para actuar como ente gestor y operador de los predios que les fueron delegados y que tienen como tope de avalúo el 60 % del valor comercial, según la ley y sus obligaciones.

Qué bueno que el muy reconocido periodista se hubiera detenido a estudiar e indagar al gestor catastral cuáles eran sus funciones y cómo se hicieron cada una de sus actuaciones, antes de hacer las denuncias que, sin fundamento alguno, realizó. Con un mínimo esfuerzo, le hubiera podido haber dado al país una clase magistral de lo que es y será el nuevo Catastro en el país.

Colombia, específicamente sus municipios, debe actualizar los avalúos catastrales de todos sus predios de acuerdo a lo establecido por la Ley 1955 de 2019, el Conpes 3958 del 2019, el Decreto 1983 de 2019 modificado por el 1608 del 2022, la Resolución 499 del 2020 del IGAC y la 1149, 509, 853 y 338 expedidas entre el 2019 y el 2023 por mismo instituto.

Todas estas van encaminadas a la implementación de la herramienta que hace posible la administración, gestión y gobernanza de la tierra, partiendo del conocimiento de la situación real del predio (en donde se determina el uso del suelo, las actividades económicas del sector, las vías y su estado y los servicios públicos), las construcciones sobre la tierra (tipo de estructura, acabados, edad de la edificación) y los planes de ordenamiento territorial vigentes.

Todos estos factores determinan el valor comercial del predio y esta es la base del avalúo catastral que difiere totalmente del antiguo avalúo en donde nunca se tenían en cuenta las otras variables y características descritas anteriormente.

Es por esta razón que hay tanta molestia por parte de todos los propietarios con la figura del Catastro Multipropósito en tanto su nuevo avalúo catastral se ubicará entre un 60 % y un 100 % del avalúo comercial, lo que antes correspondía a un valor entre el 10 % y el 30 % del mismo. Algunos seguramente se molestarán, pero esto fue lo que se acordó en La Habana y que hoy es Ley de la República.

De todas maneras, es importante aclarar que este avalúo no puede ser la base para el cobro de los impuestos prediales. Tal y como lo establece el artículo 2 de la Ley 1195 de 2019, existen unas limitaciones al cobro del impuesto predial unificado:

Independiente del valor de catastro obtenido, para los predios que hayan sido objeto de actualización catastral y hayan pagado según esa actualización, será del IPC+8 puntos porcentuales máximo del impuesto uredial Unificado;

Para los casos de los predios que no se hayan actualizado el límite será de máximo 50 % del monto liquidado por el mismo concepto el año inmediatamente anterior.

Para las viviendas pertenecientes a los estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea hasta, 135 SMMLV, el incremento anual del impuesto predial, no podrá sobrepasar el 100 % del IPC.

Así se desvirtúa que los pagos de los prediales van a crecer desproporcionadamente.

Para un municipio, el pago del impuesto predial significa el 34 % de sus ingresos. Dagua, Valle del Cauca, aplicando el Catastro Multipropósito, pasó de tener un valor catastral de 423.000 millones de pesos, a 2.7 billones de pesos, que se traduce en pasar de 2.000 millones de pesos por concepto de pagos de impuesto predial, a ingresos entre 12.000 y 16.000 millones anualmente.

¿Qué hubiera ocurrido si esta fórmula establecida para el cobro del predial se hubiera aplicado en los 18 años que no se hizo actualización? Dagua hubiera tenido ingresos de más de 180.000 millones de pesos, que le hubiera permitido suplir muchas de las necesidades existentes en esa población.

Hoy en nuestro país solo se ha actualizado el 9 % del territorio. Cuando entre en vigencia el Plan de Desarrollo y se aplica el artículo que permitirá, por única vez, al IGAC para actualizar el 70 % de los predios del país a un valor catastral de hasta el 60 % del avalúo comercial, serán muchos los colombianos que dirán que están abusando de ellos. Pero ley es ley y salvo norma en contrario, se tendrá que aplicar.

Así que cuando se quiera establecer un show mediático por los altos costos que tendrán los avalúos de la propiedad en Colombia, es bueno que se entienda que estos, al menos, van a ser reales y más justos y que estos ingresos serán la base para que los municipios del país puedan cumplir con sus necesidades y sus planes de desarrollo de la manera más satisfactoria posible.

Eso sí, le recomiendo a los que quieren hacer escándalos desconociendo la ley y buscando satisfacer sus intereses políticos por el crecimiento de estos avalúos que, antes y de opinar y calumniar, recuerden lo que decían los abuelos: “Estudie, mijo, antes de hablar”.