La odisea de arrendar vivienda en Colombia

Una de las tantas flaquezas que nos reveló la pandemia, fue el tema del arrendamiento de la vivienda en Colombia. Y es que para nadie fue fácil, muchos propietarios de inmuebles vieron afectados su sustento, producto de la crisis económica de sus arrendatarios, quienes no pudieron cumplir con sus obligaciones de pagar periódicamente el canon de arrendamiento.

Los arrendatarios también vivieron una odisea, porque en un porcentaje indeterminado de casos, sus arrendadores no accedieron a negociar el valor del alquiler. En todo caso, las políticas del Estado fueron muy débiles y prácticamente dejaron desprotegidos a los unos y otros.

En pandemia, con recursos del presupuesto distrital se destinaron $15.000 millones para financiar a 28.984 hogares con el programa transitorio de pago de arrendamientos en el 2020. De estos solamente 24.066 recibieron ayuda en una segunda y tercera ocasión. Este esfuerzo valioso del gobierno distrital resulta insuficiente, si tenemos en cuenta que el 45 % de los hogares pagan arriendo, equivalente a una cifra cercana de 1.200.000 hogares, ubicados principalmente en los estratos 2, 3 y 4.

Ahora bien, este nicho importante de hogares ha conllevado en los últimos años a una expansión comercial del negocio de inmobiliarias. En Bogotá solo en 2020, se presentaron 131 nuevas solicitudes de arrendadores, que se sumaron a las 2.500 personas naturales y jurídicas dedicadas a la intermediación y que reportaron 82.000 inmuebles destinados a vivienda y más de 25.000 nuevos contratos.

A pesar de esto, lo cierto es que nuestro mercado de alquiler de vivienda sigue siendo muy informal, en la mayoría de ciudades y como se observa en los datos, Bogotá no es ajena a ello, los acuerdos o contratos de arriendo siguen siendo verbales o se pactan en proformas que, a luz de la verdad, dejan pocas garantías al propietario a la hora de reclamar un eventual incumplimiento en el alquiler de un inmueble para vivienda.

Lo paradójico es que las inmobiliarias tampoco es que sean una garantía para las partes, como todo contrato entre particulares, muchas de estas empresas abusan de su papel en el mercado de alquiler y obligan a sus clientes a firmar cláusulas que no están en el marco de la ley.

Como concejal de Bogotá he tenido la oportunidad de conocer decenas de casos, en los cuales los propietarios en vez de sentirse respaldados por estas empresas, se les ha convertido en una hazaña lograr que su predio sea devuelto. Logré denunciar cómo una inmobiliaria pirata se apoderaba de apartamentos y montaba en ellos negocios dedicados a la prostitución y modelos webcam.

Pero si con las inmobiliarias el escenario es complejo, cuando no se acude a ellas la odisea que viven los propietarios es peor, expulsar un inquilino moroso es todo un viacrucis y en muchos casos terminan en riñas, peleas y consecuencias fatales.

En la práctica no existe una autoridad nacional o distrital que proteja al propietario de vivienda de los abusos de las inmobiliarias o de los arrendatarios y en época de pandemia, varias de estas empresas y muchos inquilinos se aprovecharon de la situación para timar a sus arrendadores.

Aunque en Colombia existe la Ley 820 de 2003 -Régimen de Arrendamiento de Vivienda Urbana-, esta es obsoleta, inútil y no brinda garantías para mercado y su aplicación no es una prenda de respaldo para los actores que participan en el contrato; en pocas palabras, es una norma que pide a gritos ser reformada.

La mencionada ley entregó la competencia para conocer de los excesos o irregularidades de las personas naturales o jurídicas dedicadas a la actividad de alquiler de vivienda, a las autoridades locales, que para el caso de Bogotá es la Secretaría Distrital de Hábitat- SDHB. Por ejemplo, en virtud de la ley, las inmobiliarias deben presentar un informe anual de sus actividades, en Bogotá solo el 70 % cumplen con la presentación de este informe.

Muchos ciudadanos desconocen que existe esta autoridad a donde pueden acudir para ser orientados o poner una queja formal, pero como si se tratase de un documento que contiene letra menuda, la ley tiene una serie de limitaciones que desprotegen al propietario de vivienda.

Es así como, cuando el usuario va a quejarse, encuentra que sus solicitudes no pueden ser objeto de investigación y mucho menos de sanción, dado que taxativamente los artículos 32 a 34 de la norma, expresan las tipologías de conflictos en los que se puede imponer una sanción administrativa.

Los elementos que investigan estas autoridades son precarios ante la magnitud del problema, para el año 2020 en la Secretaría de Hábitat de Bogotá se recibieron más de 3.000 quejas con temáticas referidas a los contratos de arriendo. Entre enero y octubre, la entidad recibió 1.373 quejas por solicitud de terminación anticipada de contrato a causa de mora. Sin embargo, la entidad no es competente para conocer de estos conflictos y para muchos otros.

Actualmente hay un total de 440 expedientes, 354 son por no entregar copia del contrato, 60 por exigir depósitos, 26 por incrementar el canon del arriendo por encima de lo estipulado en la Ley y 21 por inmobiliarias piratas. Durante los años 2019 y 2020, en Bogotá se han sancionado a 851 inmobiliarias o personas naturales dedicadas a la actividad de arrendamiento de vivienda, imponiendo sanciones equivalentes a $1.616 millones.

La pregunta es qué hacer para evitar que el dueño de un predio, en caso de verse afectado por un incumplimiento, no tenga que iniciar un proceso judicial largo y tortuoso que incluye conciliaciones fallidas, policía, demandas y miles de peripecias para lograr la restitución de su inmueble. Porque, mientras todo esto ocurre, se evidencia un desangre económico para el propietario.

Necesitamos una reforma urgente a la Ley 820 de 2003 que le ponga la lupa a resolver los problemas que se generan en la actividad de alquiler, aspecto que el representante a la Cámara por Bogotá José Daniel López impulsó en el periodo pasado y que esperamos vuelva a presentar esta iniciativa legislativa.

Del mismo modo, desde el Cabildo Distrital, en mi calidad de concejal de Bogotá, he presentado un proyecto de acuerdo, para fortalecer los mecanismos de vigilancia y control y que busca generar un registro de morosos de alquiler de vivienda en la ciudad.

Este es un asunto que merece toda la atención de las autoridades porque no solo afecta el patrimonio de los bogotanos, sino que vulnera derechos constitucionales sagrados como el de una vivienda digna.