El ABC del contrato de arrendamiento para vivienda

El contrato de arrendamiento de vivienda urbana, regulado por la Ley 820 de 2003, es objeto de frecuentes controversias entre las partes. Es importante que los contratantes busquen asesoría legal para su celebración sin confiarse en modelos pre elaborados que solo exigen llenar espacios en blanco.

Esta ley permite celebrar el contrato de forma verbal o escrita. De todas maneras, se exige que las partes se pongan de acuerdo, al menos, en los siguientes aspectos:

• Nombre e identificación de los contratantes;

• Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;

• Precio y forma de pago;

• Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;

• Término de duración del contrato y

• Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

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La ley prohíbe la exigencia de depósitos para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, sin importar la forma como se denominen, ya fuere a título de arras confirmatorias, confirmatorias penales, cláusulas penales, multas, etc., aunque sí permite que al momento de la celebración del contrato el arrendador exija al arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de asegurar a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes.

Ahora, el arrendador puede protegerse ante el eventual incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, exigiendo ya sea que al contrato se vincule otro u otros coarrendatarios solidarios que se obligan de forma directa con el arrendador o de uno o más fiadores que deban responder ante el incumplimiento del arrendatario.

Está prohibido al arrendatario ceder el contrato y subarrendar, a no ser que cuente con la autorización expresa del arrendador, quien puede dar por terminado el contrato en caso de contravención y exigir la restitución del bien o celebrar un nuevo contrato con los destinatarios reales, situaciones todas estas que deben darse a conocer por escrito al arrendatario original.

En cuanto al precio que las partes pueden pactarlo libremente, siempre que éste no exceda el 1 % del valor comercial de inmueble o de la parte que se de en arriendo. Tal estimación comercial no puede exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente. Se permite que se hagan reajustes del precio cada doce meses de ejecución del contrato, hasta una proporción que no sea superior al 100% del incremento del índice de precios al consumidor (IPC) en el año calendario inmediatamente anterior, siempre y cuando el nuevo canon no exceda el 1% del valor comercial.

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Las partes pueden pactar el tiempo de duración del contrato y si no lo hubieren fijado, se entenderá celebrado por el plazo de un año. Si a la terminación del contrato las partes hubiesen cumplido con todas sus obligaciones, si implícitamente se puede deducir que desean seguir con el contrato, éste se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial.

Las obligaciones del arrendador consisten básicamente en entregar el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos y mantenerlos en buen estado lo que implica asumir la reparación necesaria de los mismos.

Cuando el contrato se celebre por escrito, debe entregarse copia al arrendatario y la parte normativa del régimen de propiedad horizontal. El arrendatario por su parte, debe pagar el precio dentro del plazo pactado, cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento, pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, además de cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal.

El incumplimiento de las obligaciones de las partes es causal de terminación del contrato de forma unilateral. La ley faculta a las Alcaldías para conocer las disputas entre arrendadores y arrendatarios, por lo cual es recomendable que las partes traten de agotar esta instancia antes de demandar ante un juez con el fin de lograr las declaraciones y condenas que correspondan.

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*Jefe del Departamento de Derecho Privado, de la empresa y de los negocios de la Universidad de La Sabana