Se desplomó el mercado de la vivienda en Bogotá: ventas y nuevos proyectos se fueron al piso, esta es la alarmante radiografía

SEMANA: En este 2023, a abril, ¿cómo está el mercado de vivienda en Bogotá?

Edwin Chirivi: En los primeros cuatro meses del año, en Bogotá hemos comercializado 9.423 unidades de vivienda y ese número es bastante inferior en comparación con igual periodo del año anterior, cuando se habían vendido 20.795 unidades. Esto significa una caída del 55 por ciento, es decir, que las ventas se han desplomado más de la mitad en este 2023. En términos de lanzamientos de nuevos proyectos, entre enero y abril de 2022 se habían lanzado 18.290 unidades, en este año tan solo llevamos 10.002 unidades de vivienda, lo que representa una caída del 45,3 por ciento. Y un dato muy importante, porque se ve reflejado en la demanda de mano de obra, compra de insumos y PIB, es el de iniciaciones: el año pasado se habían iniciado 15.400 unidades en los cuatro primeros meses y este año se han iniciado 9.192 viviendas, es decir, una reducción del 40,5 por ciento. En resumen, el mercado de vivienda en Bogotá está mostrando una importante contracción de entre 40 y 50 por ciento.

SEMANA: ¿A qué se debe la fuerte caída de la venta de viviendas?

E.C.: Hay varios factores críticos que podemos identificar de esta contracción y el primero de ellos, sin duda, es el costo de la financiación de la vivienda. Hay que recordar que los hogares cuando compran su vivienda se fijan en dos elementos: qué tan asequible es la oferta existente y cómo la voy a financiar. Las tasas de financiación siguen siendo históricamente altas, hoy en día la tasa de interés hipotecaria está en 16,8 por ciento y esa misma tasa en 2021 era inferior al 11 por ciento. Quiere decir que hoy los hogares colombianos tienen 35 por ciento menos de capacidad de compra de su vivienda. El segundo factor importante es la Vivienda de Interés Social (VIS), la cual ha sido la propulsora del sector y es altamente dependiente de los subsidios. Para los hogares beneficiarios representa entre 25 y 30 por ciento de su cierre financiero, pero este año los subsidios no han tenido la misma regularidad de los años anteriores.

SEMANA: Es decir, el programa de Mi Casa Ya…

E.C.: Sí. Las ventas de vivienda social en Bogotá representan el 70 por ciento del total de unidades que se comercializan en la ciudad. Desde que nació el programa de Mi Casa Ya, 15.000 hogares bogotanos se han favorecido, pero en lo corrido de este año tan solo se han desembolsado 94 subsidios, esa es una cifra bastante baja y esperamos que mejore.

SEMANA: ¿Por qué están cayendo los lanzamientos?, ¿los constructores están inseguros?

E.C.: Este sector se mueve bajo dos naturalezas; la primera, es la rapidez con la que se vende un proyecto, es decir, el indicador de rotación, el cual ha cambiado de manera sustancial. Entre junio y diciembre de 2022, un proyecto en Bogotá en promedio se vendía entre siete y diez meses, dependiendo el segmento, porque si era VIS se vendía en 5,3 meses, pero hoy en día un proyecto VIS está tardando 16,8 meses. Es decir, la venta de vivienda en la ciudad se está demorando tres veces más. Dicho eso, cuando un constructor ve que su ciclo de venta es mucho más lento, pues no puede cerrar su proyecto para sacar uno nuevo, por lo tanto, la caída de lanzamientos responde a la desaceleración de las ventas y al no tener mucha certidumbre, prefieren retraer su decisión de inversión y esperar que cambien las condiciones para lanzar nuevos proyectos. Eso nos preocupa, pues la oferta se contrae, pero también nos permite que no vayamos a acumular inventario.

SEMANA: Si las iniciaciones son de proyectos que se lanzaron meses atrás, ¿por qué están cayendo también?

E.C.: Un proyecto cuando inicia su fase de construcción tiene que haber prevendido el 80 por ciento de sus unidades, eso se llama el punto de equilibrio, y cuando no se logran las ventas en el tiempo requerido, se aplaza el inicio de obras y en ese sentido hay hogares que persisten en el negocio y otros que no. Nuestra preocupación es que mientras más se retrase el inicio de obras, el efecto en la mano de obra puede ser grave. El segundo factor que ha retrasado las iniciaciones es el costo de los insumos, que está creciendo a una tasa de 13,9 por ciento. Entonces, subió el costo de la financiación para los empresarios, el costo de los insumos y el costo de la mano de obra por el incremento del salario mínimo.

SEMANA: Y eso repercute en el valor final de la vivienda…

E.C.: A lo que ya esté lanzado e iniciado en su mayoría no, porque claramente fueron negocios hechos y hay una promesa de compraventa, no obstante, lo que se vaya a lanzar nuevo seguramente tendrá que asumir sobrecostos.

SEMANA: ¿Cómo está el desistimiento en la compra de vivienda?

E.C.: El desistimiento se afecta por las tasas de interés. En promedio, hasta abril del año pasado, 200 unidades desistían, a partir de junio y julio empezó a crecer y hoy en día están desistiendo 500 unidades de vivienda. Eso, en términos relativos a las ventas, nos muestra que más o menos los desistimientos están en un orden del 25 al 30 por ciento. Pero la mayor preocupación es que los desistimientos más fuertes se están dando en segmentos bajos, donde claramente dependen en buena medida de los subsidios.

SEMANA: ¿Cómo afecta el incierto panorama del mercado de vivienda en la economía de Bogotá?

E.C.: El sector de la construcción, particularmente el de edificaciones, en Bogotá es un sector fundamental que le aporta un poco más de 200.000 empleos directos a la fuerza laboral de la ciudad; es un sector que además se encadena con la mitad del aparato productivo, pues cada vez que construimos una vivienda demandamos insumos de 34 sectores de la economía: siderúrgico, cementero, químicos, petroquímicos, pero también mobiliarios, servicios profesionales, de arquitectura, legales, diseños, la mitad del aparato productivo de la ciudad se mueve. Por tanto, cuando uno tiene un sector tan importante para la ciudad y general para la economía del país y que empiece a mostrar números en rojo, es una primera señal de alerta para que la economía para evitar que la ciudad se deprima.

SEMANA: ¿El POT de la alcaldesa Claudia López ha tenido algún efecto en el mercado de vivienda?

E.C.: Hoy en día, si bien el POT establece mayores cargas urbanísticas que el anterior, nos quedan varios elementos por reglamentar, por ejemplo, las actuaciones estratégicas, también los derechos de edificabilidad en las grandes zonas de servicios metropolitanos. Dicho de otra forma, el POT ha sentado los primeros elementos en la cancha para los próximos años, lo clave ahora es identificar que ese mismo POT, vía reglamentación, no desincentive proyectos inmobiliarios.

SEMANA: ¿Esa falta de reglamentación incide en la expedición de licencias de construcción?

E.C.: El POT llegó precisamente en una condición en la que los empresarios, dadas las condiciones del mercado, no lanzaban nuevos proyectos. Pero lo que menciona es importante, porque debemos lograr que el POT se convierta en una oportunidad para lanzar nuevos proyectos.

SEMANA: En Cundinamarca, ¿cómo está el mercado de vivienda?

E.C.: No es nada distante, de hecho, en algunos números es más crítica la caída. Las ventas están decreciendo 58 por ciento en los primeros cuatro meses del año, los lanzamientos caen 50 por ciento, lo positivo es que los inicios de obra crecen 1,3 por ciento, esto obedece a que en los últimos años se vendieron muchos proyectos en la sabana de Bogotá.

SEMANA: Con todo lo anterior, ¿el mercado de vivienda está en alerta?

E.C.: En efecto, estamos en una coyuntura compleja, claramente cuatro meses con estas tasas es una señal de alerta, pero debemos pensar en los próximos seis meses y los próximos años.

SEMANA: Pero 2023 va a cerrar en números rojos…

E.C.: Sí, este año va a ser un punto de quiebre en el sector.