¿Mala o buena? El debate de la hipoteca inversa

En SEMANA Noticias, varios sectores políticos debatieron sobre los beneficios y las fallas que podría traer consigo el programa del Gobierno de la hipoteca inversa, el cual no es obligatorio y aplica para inmuebles de personas mayores de 65 años de edad, medida que se lanzó en medio de la crisis financiera por la que atraviesa el país por la pandemia del coronavirus.

De acuerdo con el Gobierno, la hipoteca inversa permite que la población de 65 años de edad, en adelante, reciba el préstamo en forma de mensualidades vitalicias por su inmueble, en un único pago o en una combinación de importe inicial, más mensualidades vitalicias. 

Óscar Darío Pérez, representante del Centro Democratico, manifestó que no se trata de un negocio que en su conjunto beneficia a los bancos sobre la hipoteca inversa. “Y si la persona se muere y la propiedad vale más que la plata que le han entregado, los herederos pagan la deuda: Precisamente, de cada 10 de ciudadanos tenemos 2 pensionados. Este sistema lo aplicaron cerca de 40 países y yo no creo que se esté favoreciendo a los bancos en su conjunto, en medio del programa de hipoteca inversa”, sostuvo el representante.

Además, dio a conocer las modalidades en las cuales funcionará la hipoteca inversa, lo que podría garantizar, según el congresista Pérez, el pago de una mensualidad. “Se calcula bajo tres sistemas: renta vitalicia, se hace avalúo con una firma vigilada por el Gobierno y esa firma puede decir que se le entrega una suma mensual y usted no va a perder la casa; la segunda es renta mensual, y la tercera parte es una venta prácticamente, pero eso es opcional, no obligatorio”, recalcó.

Y agregó: “Me extraña que la oposición esté tan interesada en la protección de la propiedad privada, cuando sabemos que no es así. Hay un sinnúmero de programas del Gobierno, pero el Estado no puede asumir la responsabilidad de las familias. El Estado magnánimo no existe, esas pirañas de las hipotecas, el Gobierno va a acompañar el proceso”.

Desde otra orilla, Fabio Arroyave, representante a la Cámara por el Partido Liberal, se mostró en contra del programa del Gobierno de hipoteca a la inversa. “En un momento de crisis económica debe el Gobierno intervenir para ayudarles a los colombianos. Hay alternativas muchos mejores que poner en riesgo su casa, la cual ha trabajado durante años. Se va a tener dificultades para mantener la casa por los que la van a heredar, el avalúo lo tiene que pagar el beneficiario. Los adultos mayores deben tener un mayor cuidado y el Estado debe otorgarles mayores beneficios, no esa iniciativa”, dijo.

Así mismo, en diálogo con SEMANA Noticias, Fabio Arroyave defendió la propiedad privada del adulto mayor, la cual calificó de sagrada. “No se puede poner en riesgo la propiedad, pero el mayor orgullo de los padres es dejarles algo a sus hijos, la crisis no es culpa de los adultos mayores. A este sector el Gobierno también debe entregarle unos recursos importantes sin que tenga una propiedad”, afirmó.

Finalmente, manifestó: “Los más beneficiados van hacer los bancos, que son entidades que han tenido un desprestigio en medio de la crisis económica derivada de la pandemia por la que está atravesando Colombia por el coronavirus, pero si el Estado llega con una ayuda no lo tenemos que llevar al límite de una hipoteca inversa, ese programa va a poner en riesgo su patrimonio”.

¿Qué es la hipoteca inversa, según MinVivienda?

Tras el anuncio del Gobierno nacional del nuevo mecanismo de hipoteca inversa que se habilitará en el país para personas mayores de 65 años, los colombianos expresaron varias inquietudes. El ministro de Vivienda, Ciudad y Territorio, Jonathan Malagón, recopiló las preguntas más recurrentes para aclarar las dudas de los ciudadanos.

¿Este producto o programa aplica para todos los estratos?

Sí, aplica para todos los colombianos mayores de 65 años sin distinción de estrato o ingresos.

¿Puede aplicar quien sea dueño de un apartamento o casa, indiferente si la misma no se encuentra en una propiedad horizontal?

Sí. Solo se requiere el título de propiedad de un inmueble sin importar su destinación o su condición en propiedad horizontal.

¿Qué tiene que hacer alguien que está interesado en este tipo de hipoteca?

Se debe acercar a una entidad que tenga habilitado el producto. Esa entidad tiene a su cargo un deber de asesoría con el fin de brindar información cierta, suficiente y oportuna, que permita al interesado conocer las condiciones en que se efectuará la operación de acuerdo con el valor de la vivienda, su situación financiera y los riesgos derivados de la misma.

Si el afiliado tiene hijos y este inmueble era su herencia, ¿al fallecer ellos pierden la vivienda?

No. Los herederos del fallecido pueden escoger si quieren pagar la deuda acumulada con sus recursos o vender el apartamento para saldar la deuda y conservar el excedente. Solamente cuando no haya un pago de la deuda, es que el inmueble podrá ser entregado en dación de pago.

Si a los 6 meses o al año murió el beneficiario del producto, ¿el inmueble queda en manos del banco o grupo asegurador?

No. El inmueble es la garantía para el pago de una deuda; si esa deuda se paga, entonces se levanta la hipoteca sobre el inmueble. Si no hay pago de la deuda, entonces se hace efectiva la garantía, es decir, se entrega el inmueble como pago de la deuda.

¿No es muy bajo el ingreso sobre la propiedad de una persona?

Eso depende del análisis que haga cada persona y de su situación particular. La renta percibida es definida, entre otras, por el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes y la modalidad de hipoteca inversa, de modo que cada cual podrá juzgar si quiere acceder a este producto.

¿Cómo se calculará la renta para quienes resulten beneficiarios de este producto y quién define eso?

La renta se define, principalmente, por el avalúo de la vivienda, la edad de los solicitantes, la tasa de interés y la modalidad de hipoteca inversa (vitalicia, temporal o de única disposición). Esto sin perjuicio de los análisis de riesgo que las entidades autorizadas puedan evaluar.

¿Si el interesado se acoge a la renta temporal, después de ese número determinado de años qué pasa con su vivienda?
El hogar seguirá residiendo en su vivienda sin ningún inconveniente y no tiene el deber de pagar en ese momento el valor que ha sido otorgado como renta, por cuanto la obligación solo podrá exigirse al momento del fallecimiento del constituyente de la garantía o del último de los beneficiarios.

Si el hogar decide voluntariamente durante la vida del constituyente o de sus beneficiarios cancelar el gravamen, podrán hacerlo sin ningún inconveniente, frente a lo cual se sufragará el valor que ha sido otorgado como renta.

¿A partir de qué edad y hasta qué años puede un colombiano aplicar a este beneficio?

La edad mínima para acceder es de 65 años. No obstante, cada uno de los actores que ofrecerán el producto podrá establecer en sus reglamentos edades mínimas que se encuentran por encima de este rango. No existe una edad máxima para poder celebrar el contrato de hipoteca inversa.

¿No se quiere suplir con este producto la situación del sistema pensional en el país?

¡Ese es uno de grandes beneficios! En Colombia tan solo 3 de cada 10 adultos mayores tienen pensión, pero 7 de cada 10 tienen un inmueble propio. Así, esta alternativa es muy atractiva para que los adultos mayores que quieran o necesiten recibir una mesada adicional.

¿Hay otros países que tengan un producto parecido y cómo les ha ido?

Hay muchos: Estados Unidos, México, Chile, España, entre otros. En todos estos países el producto se ha implementado de manera positiva y han logrado proveer una solución para mejorar las condiciones de los adultos mayores.

¿No sería mejor arrendar el inmueble o una habitación y así conseguir un ingreso?

Puede tener ambas. Para el caso en el que un hogar tenga una propiedad que haya puesto en arriendo, este inmueble también podría ser sujeto de hipoteca inversa, recibiendo así un doble canon: el valor del arriendo y el valor de la hipoteca inversa.

¿Los trámites para este producto serán virtuales teniendo en cuenta el aislamiento y sus posibles escenarios futuros?

Sí. Las entidades financieras se han adoptado, en lo posible, a la virtualidad durante este periodo de aislamiento preventivo. Esperamos que también se adapten medidas de virtualidad para este producto. No obstante, todo dependerá de cada establecimiento.